住宅の購入は、結婚したとか、子どもが生まれたからという理由で検討される人は多いと思います。
しかし、住宅購入について確かな知識を持っている人はほとんどいません。
なぜなら、住宅購入方法について学ぶ機会がないからです。もちろん、学校でも教えてくれません。
住宅を購入するには数多くの判断が必要になってきます。
例えば、こんな感じです。
不動産会社や住宅販売会社の営業マンは、あなたが将来に渡って住宅ローンを無理なく返済できるように「お金」と向き合ったり、住宅の資産価値を検討したりするのが仕事ではなく、「あなたに住宅を売ること」が仕事だということです。
もちろん、あなたに住宅を購入してもらえるようにうまく誘導してくれるはずです。
もし、あなたが賃貸か購入かを迷っていれば、賃貸のデメリットを並べて購入する方向に誘導してくれるでしょう。
あなたのことを考えて、その住宅を購入しない方がよかったとしても・・・
もし、あなたが住宅を購入したいと考えていて住宅ローンの金額で迷っていれば、確実に借りられる金額の物件を案内してくれるでしょう。
あなたのことを考えて、その金額で住宅ローンを組んではいけなかったとしても・・・
なぜなら、それが仕事だからです。
今の賃貸を基準にして、「これくらいなら大丈夫」と思ったとしても、教育費の関係などで月々の支出が数万円多くなってしまうことがあります。また、住宅ローンを変動金利で組んだ場合は、将来に渡って金利が変動してしまうので、特に注意が必要です。
支出においては、教育費の外にも、これまでの賃貸には必要のなかった固定資産税の支払い、管理修繕費の支払い、火災地震保険の支払いなど、思わぬ出費が増えてしまうことが少なくありません。
あらかじめ、こういったことをよく考えておかないと、住宅ローンの返済に追われるようになり、生活が苦しくなってしまう可能性があります。
最悪の場合、せっかく購入したマイホームを手放してしまうということになりかねません。実際、100人のうち3人、4人の割合で住宅ローンの返済に困り、支払えなくなってしまうということです。
住宅購入の予算を間違ってしまい、購入費用にお金をかけ過ぎてしまうと、その影響は教育費に及んでしまい、お子さんの教育に十分なお金をかけることができなくなってしまいます。
そのため、しっかりとした資金計画を経てないと、教育資金が不足してしまい、子どもを学習塾に通わせてあげたり、習い事をさせてあげられなくなってしまいます。
今や、「親の経済力と子どもの学力は比例する」などと言われ、経済格差が大きな問題にもなってしまっていますので、親としては、未知なる可能性を秘めている子どもにできるだけのことはやってあげたいですよね。
住宅ローンの返済負担が大きいと、まず最初に趣味や旅行などが節約対象となってしまい、ただひたすら住宅ローンを返済するだけの生活となってしまうことが多いようです。例えば、家族そろっての月に一度の外食を我慢することになったり、年に一度の家族旅行を我慢することにもなったりしてしまいます。
住宅ローンの返済方法について、ボーナス月の返済額が大きすぎる場合、予定していたボーナスが減ってしまったり、業績悪化によりボーナスの支給自体がなくなってしまうと返済が困難になってしまいます。
そうなってしまうと、大切なマイホームを手放すことになってしまいます。およそ住宅ローンの返済を滞ってから6か月くらいで競売となってしまうような目安です。
ボーナスは保障された給与ではありません。しかも今や終身雇用も当たり前ではなくなっている時代ですので、35年もの長期に及ぶ住宅ローンは果たして返済し切れるのでしょうか。
現在の年収で決まるのは、あくまで「借入可能額」です。借入可能額は金融機関が貸してあげてもいいよという金額に過ぎず、あなたが無理なく返済できる「返済可能額」ではありません。
住宅ローンを無理なく返済し、人生100年時代を有意義なものとするにはライフプランをきちんとしておくことが必須となります。
なぜなら、人生100年時代のお家の学校では、あなたが住宅ローンを無理なく返済できるマイホームの購入予算を一緒に考えたり、住宅購入のお金の勉強をすることができます。
住宅購入に関するお金のことを学んでらうことで、マイホームの購入後も住宅ローンの返済や将来の教育費、老後資金の心配のない生活を送ることができるようになります。
もし今、住宅購入に少しでも不安を感じているのであれば、無料なので「住宅購入のお金のこと」が分かるメールセミナーで学んでみてくださいね。
第三者の立場ではない、つまり「売り手側」となる不動産屋、工務店やハウスメーカー等は「適切な予算」、つまり余裕をもって返済していける予算を教えてくれません。
なぜなら、不動産屋、工務店、ハウスメーカー等は、一つでも多くの住宅物件を、１円でも高く売ることが仕事だからです。
どうやったら、一つでも多くの住宅物件を、１円でも高く売れるのかということを日々必死に考えています。仕事なので当然ですね。
不動産屋、工務店、ハウスメーカー等は、「住宅販売」に関しては専門家ですが、住宅購入後の「お金のこと」については知る由もありません。
「住宅販売」の専門家ではあっても、「お金」の専門家ではないということですね。
そのため、住宅購入後の生活がどうなるのか、将来の教育資金がどうなるのか、老後までに住宅ローンが返済し切れるのか、老後資金はどうなるのか等についてはアドバイスしてくれません。
また、第三者の立場のように見えますが、銀行も同じです。
銀行の仕事は、少しでも多くの人に、少しでも多くのお金を貸して住宅ローンの利息から利益を稼ぐことですから、これも当たり前ですよね。
銀行から「この収入なら、これくらいの住宅ローンだったら大丈夫ですよ」等と言われると、なぜか安心してしまうかもしれませんが、これがかなり危険なのです。
どうしてかというと、あなたが借りられる借入限度額（銀行側からすると貸付可能額）と、あなたが無理なく返済できる金額（返済可能額）とは全く別物だからです。
住宅の売り手側ではない第三者の立場の専門家であれば、そのような心配はありません。
なぜなら、住宅を売ることが目的ではないため、住宅の購入者である「あなた」の立場に立って、最適なアドバイスが可能だからです。
先ほどの「売り手側」の立場にある専門家からのアドバイスの場合、どうにかして住宅購入をしてもらおうという方向となってしまい、適切な予算から程遠くなってしまいますが、第三者の立場からのアドバイスであれば、「無理なく返済できる適正予算」を知ることができます。
ただ・・・、日本にはまだまだこのようなサービスがありません。
金融先進国であるアメリカでは住宅購入の前にファイナンシャルプランナーに相談することは当たり前となっています。
住宅購入だけでなく、資産運用などもファイナンシャルプランナーに相談しています。
残念ながら、日本では、「ファイナンシャルプランナー、イコール保険屋さん」となってしまっていて、保険相談できる人というイメージしかありません。
そのため、適切な予算を知りたい、第三者の立場の専門家に頼みたいと思っても、このようなサービスを提供している専門家がいないのが現実です。
こんにちは、ファイナンシャルプランナーの佐藤です。
家を買うことは、ほとんどの方にとって初めての経験になりますよね。
なので、きっと不安に思うこともたくさんあると思います。マイホームは、人生で一番高額な買い物です。だからこそ、ちょっとしたことで数百万円もの違いがカンタンに生じてしまいます。
実は、住宅に関する専門家といっても、ハウスメーカーや工務店は「住宅のこと」についてはプロ、不動産会社は「住宅の売買」についてはプロですが、住宅購入の「お金のこと」についてはあまり詳しくないのが事実です。
これは、ファイナンシャルプランナーにおいてもいえることで、「保険やライフプラン」についてはプロですが、ほとんどのファイナンシャルプランナーは住宅購入の「お金のこと」については詳しくないです。
なので、もしあなたが住宅購入で失敗したくないのなら、しっかりと自分で知識を身につけ、住宅業界の仕組みについてもおさえておかなければなりません。
もし、あなたが住宅購入を検討していて、私のサポートを必要としてもらえるのなら、住宅購入の専門家として、あなたがマイホーム購入で成功するための手伝いをさせて頂きます。
この無料メール講座では、私の経験談やよく見かける失敗例も交えながら、「どうやったら失敗せずに、マイホームを手にすることができるのか」、「どうしたらマイホーム購入で成功できるのか」を10日間に渡ってお伝えしていきます。
業界のウラ事情までをこっそりお伝えしますので、今すぐ受講ください。必ずあなたのお役に立つはずです。
こうして私は保険を通して学ぶことができましたが、それは・・・知らないと損するということです。
失敗は悪いことではなく成功の経験値だと考えていますが、人生では失敗できないこともあります。
その一つに住宅・マイホームの購入があります。
住宅・マイホームの購入はただ金額が大きいというだけでなく、保険のようにカンタンに見直しができないから失敗は出来ません。
最悪の場合、人生そのものに影響し、老後破産にもなってしまいかねません。楽しいはずの人生が住宅ローンの返済に振り回される人生になったり、知識がないばかりに「不動産」購入ではなく、「負動産」購入になってしまうこともあります。
これまでに数多くの保険相談や住宅相談を受けてきましたが、多くの皆さんは、住宅・マイホームの購入で失敗したことにさえ気づいていないのが現実です。
では、いち早く失敗に気づいて見直しをすることがいいことかというとそれもそうではありません。住宅ローン返済が残っている以上、買い替えができるかどうかも分かりません。それに買い替えに伴う諸費用もそれなりに必要です。
私が、住宅購入予算診断サービスを行っている理由は、ただ一つです。
人生で一度きりの住宅購入で、皆さんに絶対失敗して欲しくないということです。
地震保険は、東日本大震災などをきっかけに加入者が増えてきていますが、その保険料が来年１月に値上げとなります。さらに、来年だけでなく値上げが予定されているようです。
最も大きな理由は、東日本大震災かもしれませんが、今後の地震リスクと被害を国・専門機関が予測した結果、地震保険料の値上げが必要との判断によるものです。
17年の地震保険改定では、保険料の支払を安くするために損害の程度を細かく分けられました。
損害の程度：全損・保険金支払：100％ ⇒ そのまま損害の程度：半損・保険金支払：50％ ⇒ 大半損は60％、小半損は30％損害の程度：一部損・保険金支払：5％ ⇒ そのまましかしながら、今後さらに地震保険料が値上げを行っていくのはこれから起こり得る地震災害に備えるためであると考えられます。
ここで、重要なのは、単純に地震災害が起こるので地震保険が必要と考えることが妥当か否かということです。地震保険料は、家計の負担ともなり得ますので、万が一の生活再建に備えて本当に必要かどうかを改めて検討してみてはいかがでしょうか。
地震保険で補償対象となるのは、火災保険の50％です。火災保険で建物3000万円の場合、地震保険は建物1500万円になり、万一の際に建物が大半損したとしても、保険金の支払はその60％となりますので、900万円となります。仮に、全損したとしても1500万円です。これでは家を建て直すことは難しそうです。
では、地震保険は何のためにあるのでしょうか。
それは、万一の際の「生活再建」のためです。
大規模な災害は、生活の基盤を根底から崩してしまう恐れがありますので、災害復興までの間、避難所やテント、車上生活を余儀なくすることになってしまう可能性があります。その間、生活再建に向けての備えが必要となります。
そうとはいえ、地震保険の保険料は安くはないですので、しっかりとした検討が必要になりますね。あくまでも、「保険」ですので、それを必要とする人、そうでない人に分かれるのは当然かと思います。
最近、地震災害も多いし、なんだか不安というだけで安易に地震保険を考えてしまっては経済的ではないかも知れませんね。
地震保険は、被災した建物を立て直すための保険ではなく、万一の際の生活再建のための保険ということがポイントになります。
そのため、万一の際でも生活再建の備えが十分にある人はいらないということになります。逆に、地震保険を必要とする人はどのような場合でしょうか。いくつか挙げてみました。
住宅ローンが多く残っている貯蓄がほとんどできていない子どもの教育資金が必要（地震はいつ起こるか分からない）地震保険に加入していない人は、すべて自腹でまかなうかというと、そうでもありません。
実は、地震保険に加入していなくても、「被災者生活再建支援制度」によって生活支援金を受け取ることができます。豪雨や豪雪、洪水、地震などの自然災害によって居住不能または居住不能な状態が長期間継続するなど、居住することが困難な場合に支給され、当面の生活費として最大で300万円が受け取れます。
もし、地震保険に加入していれば、さらに生活再建につながりやすくなることはいうまでもありません。
被災者生活再建支援制度とは、平成10年5月に成立した被災者生活再建支援法に基づき、自然災害により居住する住宅が全壊するなど、生活基盤に著しい被害を受けた世帯に支援金を支給することによって、生活の再建を支援するものです。
平成19年11月の改正により、これまでの複雑な申請手続が大幅に改善され、住宅の被害程度と再建方法に応じて定額の渡し切り方式となりました。これにより、支援金の使い方に制限もなくなり、被災者にとって大変利用しやすい制度となりました。
支援金は、まず「基礎支援金」として全壊世帯に100万円、大規模半壊世帯に50万円が支給され、これに「加算支援金」として、住宅を建設、購入する場合は200万円、補修する場合は100万円、賃借する場合は50万円がそれぞれ加算されます（単数世帯はそれぞれ4分の3相当の金額）。
■対象となる自然災害
暴風、豪雨、豪雪、洪水、高潮、地震、津波、噴火などの自然現象によって住宅に被害があった場合を対象にしています。
■対象となる被災世帯
上記の自然災害によって、次のような被害が生じた世帯
住宅が全壊した世帯（全壊世帯）住宅が半壊または住宅の敷地に被害が生じ、その住宅をやむを得ず解体した世帯（解体世帯）災害による危険な状態が継続し、住宅に居住不能な状態が長期間継続している世帯（長期間避難世帯）住宅が半壊し、大規模な補修を行わなければ居住することが困難な世帯（大規模半壊世帯）今後、さらに保険料が上がってしまう地震保険ですが、これを必要とするかどうかの検討も大切ではありますが、住宅購入に伴うリスクは地震だけではありません。
洪水や浸水、津波や土砂災害、地震に伴う液状化などのリスクもあります。
住宅そのものに関する資産価値に影響してくるリスクもありますので、マイホーム購入の際は、不動産を資産とみてリスク診断を行うことが大切です。
そのため、リスク診断も行ない資産価値を重視した「住宅総合コンサルティング」は、住宅購入の検討する際に欠かせないものとなります。
住宅購入をするのが初めての方が多いと思いますが、その購入方法、購入に至るまでの流れについては、ほとんどの方が「間違った住宅購入の流れ」となってしまっています。
よくあるパターンを下記にご紹介します。
特におかしな点はないと思われるかもしれませんが、下記の住宅購入の流れは、よくある住宅情報誌に書かれてあるものです。
例えば、
そろそろマイホームを購入しようかな（子どもが生まれたタイミングなど）
↓
理想の家をイメージ（適正予算は関係なく）
↓
とにかく物件情報を集める（理想に近いもの・大体が予算オーバー）
↓
まずは見学と、モデルルームに行ってみる（賃貸によくあるの行動パターン）
↓
ゴミ箱一つない理想の居住空間を目にする（半分くらい買いたい気持ちになる）
↓
そこで会った専門家やファイナンシャルプランナーにつかまる
↓
無料だし、気軽に住宅ローンを相談（相談した相手は売り手側だと認識していない）
↓
思っていた以上の金額で住宅ローンが組めてしまう
・借入可能額が高いと自分の評価も高いと感じてしまう
・無理だと思っていたのに、買えると思ってしまう
・借入可能額は返済可能額と同じだと思ってしまう
↓
そして・・・（買う方向ですべてが動き出す・・・）
数ヵ月後に住宅ローンの審査が通ったタイミングで売買契約書に署名、押印という流れに。
あなたは、
万一、住宅ローンが通らなかった場合、契約は無効になるからと軽い気持ちで進めていないでしょうか。
住宅購入に至るまでの売買契約では頭金くらいで、実際にお金が動くことはほとんどありません。お金を出して「買った」という感覚は全くないと思います。
例えるなら、クレジットカートで高い買い物をした感じです。単純に、「買った」のではなく、その瞬間から30年、35年もの「借金」を背負ったのです。住宅ローンというと聞こえはいいですが、「借金」に変わりはありません。
■典型的な「間違った住宅購入の流れ」その１、夢のマイホームを買う覚悟を決めるその２、せっかく買うんだからと、理想の家をイメージしてふくらませてしまうその３、ネットや住宅情報誌でとにかく情報を集めるその４、早速、休日に住宅展示場・モデルルームに行ってしまうその５、数件の物件を比較して、気軽にローン審査を受けてすでに買う気になってしまうそれでは、どうして間違った住宅購入の流れとなってしまうのでしょうか？
その答えは、住宅情報誌を参考にして、売り手側に相談してしまうからです。
住宅情報誌は、不動産業者などの売り手側が住宅を売るための営業広告です。情報そのものが間違っているというよりも、誰がその情報を発信しているのかということを考える必要があります。
あなたが、住宅展示場やモデルルームに見学に行った際に、無料でファイナンシャルプランナーに相談が出来てしまうのも、偶然ではありません。当たり前ですよね。
売り手側の専門家の皆さんが、あなたが来るのをずっと待っていたわけですから。
先ほどの住宅購入の流れは、住宅を売ることを仕事としている「売り手側」があなたに用意した購入までのルートになります。
言ってみれば、住宅購入のベルトコンベアーみたいなものでしょうか。
住宅購入が初めての方は、そのほとんどが「住宅購入」イコール「新築」をイメージしていますので、住宅展示場やモデルルーム見学会で現実からかけ離れた、ゴミ箱一つない飾られた「理想」を目にします。その段階で、冷静な判断力を失いかけています。
（ほとんどの方が買う予定はなかったけど、見学直後は買いたい気持ちになってしまいます）
そして、それまで具体的な将来の資金計画などの検討も一切していなかったにもかかわらず、自然な流れで住宅ローンを相談してしまっているのです。
事前審査もほぼ大丈夫と聞いた瞬間、ほぼほど購入しようという気持ちになってしまっています。もはやその周りにあなたの買いたい衝動止めてくれる人や専門家は誰もいません。物件を売るのが仕事で、なるべく早く売り切ってしまいたいのに買うのを止めさせる業者さんはいないですから。
売り手側の専門家の皆さんは、あなたが少しでも早くマイホームを購入できるように用意してくれたものが住宅情報誌になります。住宅情報誌で、物件情報を集めるのもいいですが、ちゃんと自分に見合った購入予算を検討しないと、住宅購入後、住宅ローン返済地獄になってしまいます。
住宅ローンや事前審査等に関して、無料でアドバイスをしてくれている専門家やファイナンシャルプランナーは、あなたを待ち構えているのです。そして、あなたが金融機関から借りられる最大額を教えてくれてマイホームを手に入れやすいようにちゃんと誘導してくれるのです。
あなたが間違った住宅購入方法のルートを歩んでしまうのはある意味自然だということは先ほどのとおりで、何も「売り手側」によって騙されているわけではありません。
業者さん側は、あなたが一目ぼれをして購入したい物件をきちんと買うことが出来るように売っているだけです。
それではどうして、間違った住宅購入方法のルートをたどってしまうのでしょうか。
それは、「賃貸」による経験です。まさに経験が邪魔をしてしまうケースですね。
「物件を賃貸すること」と「物件を購入すること」は全く別物であるにもかかわらず、賃貸の経験の延長上で住宅を購入してしまうことが、間違った住宅購入方法となってしまう最大の原因になります。
皆さんも経験があるかと思いますが、賃貸の場合は、いくつかの不動産屋さんに足を運んで、そこで家賃の金額などの相談をして見合った物件の案内を受けて実際に物件を内覧するという作業になります。
その流れを住宅購入のケースにあてはめてしまい、まずいくつかの住宅展示場やモデルルーム見学会に足を運んでしまうという流れになり、そのまま何の違和感も覚えずに住宅購入のベルトコンベアーに乗ってしまうことになるのです。
以上をまとめると、間違った住宅購入の流れは、まず住宅展示場やモデルルーム見学会に言ってしまうことから始まるということです。
それでは、正しい住宅購入の流れは、どういったものでしょうか。
最近、よく本屋さんに並んでいる書籍やネットで、「2019年不動産暴落説」というタイトルや情報を目にすることがないでしょうか？結婚をされたり、お子さんが生まれたりして、マイホームの購入を検討されたり、住み替えを検討されてたりしている中で、住宅購入をためらっている方は少なくないかもしれません。
それではどうして、2019年に不動産が暴落してしまうと騒がれているのでしょうか。
その理由の一つに、日本の世帯数の将来推計によると2019年に世帯総数はピークを迎え、以後減少していくとされており、世帯数が減少することで住宅が過剰供給となり不動産価格が下がり、不動産の暴落につながるというものです。
東京では、2025年から人口減少となり、世帯数のピークが2030年になると予測されているようです。人口が減ってもその後も世帯数が増加しているのは単身者増加の影響があるようです。
人口が減っていく中で、これからも人口が増加するエリアがあるようですから、資産価値を求めるようであれば物件購入の場所もかなり重要になってきますね。
よく、2020年の東京オリンピックが終わるまでは不動産価格は上がるだろうと言われたりしていますが、本当にそうなのでしょうか。
不動産価格が下がり始める前に売ってしまいたい投資家は、もうすでに売りに出ているとのウワサもありますし、東京オリンピックの前年となる2019年には消費税が上がってしまうなど、駆け込み需要もありそうです。
もし、駆け込み需要があるとすれば、その需要がなくなったときにどうなってしまうのでしょうか。。すでに過剰供給にある住宅ですが、さらに需要と供給のバランスが崩れてしまうと、暴落なんてこともありそうですよね。
人口が減り、空家が多くなっている状況の中で、マンションなどの不動産価格が今後も上がり続けるというのは無理があるかもしれませんが、ただ確実に言えることは「株価」と一緒で、不動産価格が上がったり、下がったりするタイミングは誰にも分からないということです。
確実に分かるのであれば、当然それに合わせて売り買いして儲けられますよね・・・。
不動産投資が目的で、投資用の物件を購入するのでなければ、皆さんそれぞれのライフプランに適ったタイミング（結婚、出産、資金計画など）があると思いますし、購入資金計画に基づいたタイミングがあると思いますので、不動産相場だけに左右されずに、最適なタイミングで適切な予算に基づいたマイホーム購入を検討されることが大切です。
そうするためにも、「住宅購入予算診断」や第三者的な立場にあるファイナンシャルプランナーによる「住宅購入コンサルティング」は必要不可欠なサービスと言えます。
不動産業界で騒がれている2022年問題についてです。
2022年問題をカンタンにいうと、1992年に生産緑地法により指定された生産緑地（本来住宅地として扱うべきところを農地扱いにする）が指定解除となることから、主に世田谷区や練馬区などの都市部に存在する生産緑地が大量に住宅地として不動産市場に供給されることにより、地価が暴落してしまうというもので、生産緑地問題ともいわれます。
そもそも、生産緑地とはどのようなものでしょうか。
生産緑地として指定された土地は、原則として指定から30年間は農地として管理することが義務付けられ、建築物などの新築や増改築が禁止されてしまいます。さらに、農地以外の目的で売却などもすることができません。
その反面、生産緑地として指定を受けた土地は、固定資産税や都市計画税が一般の農地と同じように大幅に減免されたり、相続をした際の相続税の納税を猶予されたりというメリットもあります。
生産緑地としての期限を迎え、所有者が農地としての管理を継続することが難しい場合、市区町村の農業委員会に土地を買い取ってもらえるよう申し出を行えます。
買取りの申し出があった場合、市区町村は、特別の事情がないかぎり時価で買い取るものとされていますが、予算不足などの理由により買い取りがされなかったり、斡旋が成立しない場合には、生産緑地の指定が解除されてしまいます。
実際のところ、予算不足などの理由から、自治体による買い取りの実績はほとんどみられないようです。
そうなってしまうと、これまで生産緑地とされてきた土地は、市街化区域の農地となりますので、宅地に転用することができ、アパートやマンションを建築することがきるようになりますし、宅地として大手ハウスメーカーやマンションデベロッパーなどの業者に売却することも可能になります。
このような流れから、生産緑地の多くが宅地化する可能性が高いと言われています。
それでは、本当に生産緑地の多くが宅地化してしまうのでしょうか。
今後も生産緑地として継続することが好ましい土地などもありますし、空き家が問題となっている現状で、さらに宅地化を必要とすることもないようにも思われます。
そこで、2022年問題を解決というには難しいかもしれませんが、先送りするような制度が設けられました。
それが、「特定生産緑地制度」になります。
2017年年6月に生産緑地法が改正され、生産緑地を保全する仕組みとして「特定生産緑地制度」が創設されました。
特定生産緑地とは、指定から30年が経過しようとしている生産緑地について、10年間の延長ができる制度です。また、その10年経過後も10年ごとに更新が可能です。この特定生産緑地の指定を受けることにより、相続税や固定資産税等の税制特例措置が継続されます。
しかしながら、問題は「特定生産緑地」の指定する権限を持つ、決定権を持つのは市町村であって、所有者ではないということです。
もちろん、所有者として意見を述べることは可能ですが、生産緑地として継続することを望まない場合であっても不本意な結果になってしまう恐れがあります。固定資産税などの税制特例措置は、そのバランスを保つために所有者に対する配慮といったとこでしょうか。
そのため、特定生産緑地制度は、市町村がその指定をすることで生産緑地の所有者が買取りの申し出をすることができる期間を10年延期することを可能にし、2022年に起こるであろう買取りの申し出をある程度減少させる、つまり生産緑地の多くが宅地化してしまうことにブレーキをかける農地保護機能の強化を意図したものと言えそうです。
2022年になってみないと分かりませんが、生産緑地だけでなく、空き家問題もあり、新築マンションもどうなるかと騒がれている中で、生産緑地の買い手となる業者がリスクを冒してまでさらなる新築マンションを手掛けるのか微妙ではないかと考えます。
マイホーム購入にあたり、いつがいいのか、消費税増税前がいいのか、2022年以降がいいのかなどと、周りばかりを気にして、自分のライフプランや資金計画を全く無視した声を耳にすることがあります。
住宅ローンが3％とか4％だった時代には、金利が高いからと言ってマイホーム購入を見送ったでしょうか、最近では0.5％未満の低金利だからといって買い急ぐのは得策でしょうか。
たしかに、金利や市場の問題も大切ではありますが、一番大切なのは、人生100年時代の将来を見据えたライフプランや資金計画ではないでしょうか。
そのためにも、まずは、あなたが無理なく返済できるマイホーム購入の予算を把握しておくことがとても大切です。
家を買うことによって、一時的な税金として印紙税、登録免許税や不動産取得税などの税金がかかります。登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記などの際に必要となり、登記申請書に収入印紙を添付することにより法務局に納めることになります。
また、家を買った後も継続的な税金として固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。これらの税金ですが、諸条件を満たすことで負担が軽減されるケースがあります。
実際に購入する物件が決まり、売買契約の締結を行う際の売買契約書に貼る印紙代となります。
不動産売買契約書に記載の金額に応じた金額の収入印紙を貼る必要がありますが、例えば契約書に記載された金額が5,000万円の場合、1万円の収入印紙が必要となります。
2020年3月末までの売買契約は軽減されます。
不動産売買により、売主から買主へ物件の引渡しが行われ、ほぼ同時のタイミングで所有権移転登記を行いますが、登録免許税はその不動産登記申請の際に必要となります。
また、住宅ローンを組んだ場合には、抵当権設定の登記を行いますので、その際も必要となります。
登録免許税は、登記の種別や価格によって異なりますが、およそ数万円から20万円となることが多いです。
不動産取得税は、住宅の取得に対して課税されるものです。継続的に毎年課税される固定資産税とは違って、取得した年だけ納付が必要となる税金です。ちなみに、「相続」により不動産をした場合は、相続税の対象となり、不動産取得税は非課税となります。
不動産取得税をどのようにして納めるかというと、住宅の取得後約半年から1年くらいの間に都道府県から「納税通知書」が届きますので、そちらで銀行などで納めます。
次の要件をすべて満たす場合は、耐震基準適合既存住宅として、住宅の価格（実際の購入金額ではなく、固定資産評価基準により評価され決定された価格）から一定額が控除されます。
居住要件床面積要件耐震基準要件それでは、一つずつ各要件を見てみましょう。
●居住要件とは
個人が自己の居住用に取得した住宅であること（取得前の家屋が住宅以外であり、その家屋を住宅にリフォームする場合は、取得する前にそのリフォームが完了している必要があります）
●床面積要件とは
現況の床面積で判定します（登記面積と異なる場合があります）。50㎡以上240㎡以下
なお、マンション等の場合、床面積の判定は独立した区画ごとに行います。また、共用部分の床面積を専有部分の床面積により按分した床面積も含まれます。
●耐震基準要件とは
昭和57年1月1日以後に新築されたもの。この条件に該当しない住宅でも建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたものは要件を満たします（証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることがひつようです）
耐震基準要件に該当しない場合であっても、取得後に耐震改修工事を行った場合は、別途不動産取得税の軽減制度があります。詳しくは、「耐震基準に適合しない中古住宅の取得」をご参考に。
■控除額
取得した中古住宅の新築された日に応じた額が控除されます。
新築された日と控除額
※昭和56年以前の新築については、新耐震基準に適合していることの証明がされたものに限ります。
※昭和29年6月30日以前に新築された家屋を取得された場合には、居住要件、床面積要件を満たし、新耐震基準に適合していることの証明がなされたとしても控除されません。
■税額の計算
（住宅の価格－控除額）×税率3％＝税額
※住宅の持分を取得した場合は、住宅の価格及び控除額にその持分を乗じた額となります
■耐震基準に適合しない中古住宅の取得
平成26年4月1日以後、耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合で、以下の要件に該当するものについては、家屋の税額から一定額が減額されます。
【要件】
・個人の取得であること
・床面積が50㎡以上240㎡以下であること
・取得後6か月以内に以下の1～3が行われること
取得した中古住宅について耐震改修工事（地震に対する安全性の向上を目的とする増築、改築、修繕、模様替をいいます。建築物の耐震改修の促進に関する法律第2条2項）を行うこと耐震改修工事後の中古住宅が、耐震診断によって耐震基準に適合していることの証明がなされていること耐震改修工事後、取得者が当該住宅に居住すること
■減額額
中古住宅が新築された日に応じて、当初の税額より次の額が減額されます。
新築された日と減額金額※昭和29年6月30日以前に新築された家屋を個人が取得した後、耐震改修工事を行い、新耐震基準に適合することの証明がなされ、当該個人が居住した場合であっても減額はされません。
住宅の購入後、継続的に毎年課税されます。
床面積50㎡以上で建物部分が新築から5年間は半額になります。
都市計画税とは固定資産税と同様に購入後、毎年課税されます。
自治体によろ税率が異なります。
2019年10月には消費税が10％へ引き上げられることになりましたが、住宅を購入される方にはどのような影響が出てくるでしょうか。
景気への影響を考えて消費税増税後の住宅購入に対して色々な政策を打ち出していることからも気になるところですね。よくある議論ですが、増税前に住宅を購入するべきか、それとも増税後でもいいのかとあります。
そこで、住宅購入者が消費税10％増税に向けて検討しておくべきポイントをいくつか紹介していきたいと思います。
よく消費税増税前に住宅購入を急いだ方がいいと聞いたりしますが、本当にそうでしょうか。増税前に住宅購入しないと損すると思われている方に聞いてみると、次のように考えているようです。
（例）5,000万円のマンションを購入するケース
消費税増税前：5,000万円×8％＝400万円消費税増税後：5,000万円×10％＝500万円■増税前と増税後の消費税差額：500万円－400万円＝100万円
よって、消費税の増税後では100万円もの税金を多く支払うことになるため、増税前に住宅購入を急ぐべきだ、という理由です。
しかし、そもそも消費税の課税対象は、建物部分のみとなりますので、先ほどの考え方は間違っていることになります。
先ほどと同じ5,000万円のマンションを例に考えてみましょう。
建物部分と土地部分に分けてみます。通常、土地の方が価格が高くなりますので、建物：2,000万円、土地：3,000万円としてみます。
すると、消費税の課税対象は建物部分の2,000万円となりますので、
消費税増税前：2,000万円×8％＝160万円消費税増税後：2,000万円×10％＝200万円■増税前と増税後の消費税差額：200万円－160万円＝40万円
どうでしょうか、先ほどの消費税差額100万円が40万円になりました。
それでも、消費税の増税後では40万円もの税金を多く支払うことになるため、増税前に住宅購入すべきだ、との理由になってしまうかもしれませんが、これだけでそうとは言い切れません。
消費税の増税前に住宅購入すべきか、それとも増税後に住宅購入すべきかというだけの議論ではなく、購入する物件はどのようなものか、新築マンションか、それとも中古マンションか、ということも重要になります。
なぜなら、そもそも消費税は、事業者が提供する商品やサービスに対して課税される税金であるため、中古マンションは消費税の課税対象外となるからです。
一方、新築マンションは、マンション開発業者が販売するものですので、消費税の課税対象となります。
ここで、注意が必要なのは、すべての中古マンションが消費税の課税対象外となるわけではないことです。ヒントは、消費税は、「事業者が提供する商品やサービスに対して課税される税金」であるということです。
これで気付いた方が多いかもしれませんが、中古マンションの売主が誰かということです。
もちろん、売主が個人の場合は消費税はかかりませんが、売主が不動産業者の場合、中古マンションであっても消費税がかかってしまうことになります。よくある、リフォーム物件やリノベーション物件などです。
中古マンションの購入を検討されている場合、消費税の増税前と増税後ではそれほど変わらないことになります。ただし、諸費用など、仲介手数料やローン手数料、登記手続の司法書士報酬、リフォーム費用などは消費税の課税対象となりますので、マンション購入の準備が整っている方、将来の資産計画も終え、万全の体制である場合は、増税前に購入を検討されてもよいかもしれません。
ただ、増税後であっても、住まい給付金や住宅ローン控除などの政策によって増税分がカバーされますので、無理に増税前の購入を急ぐ必要はないと思います。
いずれにしても、一番大切なのは、消費税というよりも将来の資産計画であったり、無理なく返済できる住宅ローン設計であることは言うまでもありません。